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Glossaire immobilier

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Accédant : Acheteur d’un bien immobilier dans une optique d’habitation.

Administrateur de biens : Société chargée de la gestion locative d’un patrimoine immobilier pour le compte d’un propriétaire ou d’un syndicat de copropriétaires. Elle exécute les obligations des propriétaires, gère la distribution des loyers payés et assure le suivi technique des immeubles sous mandat. Cette profession est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

ACAVI : Assurance-vie à Capital Variable Immobilier. Les supports utilisés dans le cadre du contrat d’assurance vie sont à caractère immobilier.

ADIL : Association Départementale pour l’Information sur le Logement Association qui conseille les particuliers dans leurs opérations immobilières.

AFU : Association Foncière Urbaine Association ayant pour rôle de gérer des biens immobiliers ou infrastructures appartenant à plusieurs propriétaires (ex. parkings, ascenseurs).

AFUL : Association Foncière Urbaine Libre Type d’AFU constituée par l’ensemble des propriétaires d’un bien immobilier et de leur propre initiative, généralement pour mettre en œuvre une loi Malraux.

AG : Assemblée Générale Réunion annuelle des actionnaires d’une société ou des dirigeants d’une association. Elle a lieu au moins une fois par an et concerne les questions de gestion et de développement de la société.

AGE : Assemblée Générale Extraordinaire Assemblée Générale convoquée pour traiter d’un sujet exceptionnel.

Agent Immobilier : Professionnel qui sert d’intermédiaire entre les personnes à la recherche d’un bien immobilier et les vendeurs.

AMF : Autorité des Marchés Financiers, issue de la fusion de la Commission des Opérations de Bourse (COB) et du Conseil des Financiers (CMF). Entité opérationnelle depuis octobre 2003, elle a la charge du dispositif de sécurité financière sur les marchés français.

Amortissement d’un bien : Fait de passer en charge une partie de la valeur comptable de ce bien. Le dispositif Robien permet ainsi d’amortir 8% de la valeur du bien immobilier pendant chacune des cinq premières années.

Amortissement d’un prêt : Remboursement du capital emprunté, à distinguer du versement d’intérêts. Un amortissement linéaire consiste à rembourser le capital emprunté de façon également répartie dans le temps. Un amortissement in fine consiste à rembourser l’intégralité du capital emprunté en fin de prêt. Le capital amorti vient en diminution du capital restant dû. Capital Amorti = Dette Totale – Capital Restant Dû

ANAH : Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat Elle peut verser des subventions aux propriétaires de biens immobiliers de plus de 15 ans dans le cadre de leur amélioration.

ANIL : Association Nationale pour l’Information sur le Logement Organisme agréé par le ministère chargé du logement, dont le rôle est de conseiller gratuitement les particuliers sur les problèmes juridiques, financiers et fiscaux relatifs au logement.

Annuités constantes : Montant payé annuellement pour le remboursement du capital et le paiement des intérêts d’un crédit.

Architecte des Bâtiments de France : Fonctionnaire en charge de la sauvegarde des monuments classés.

Assurance-vie : Contrat d’assurance qui permet de valoriser une épargne sans risque de perte du capital. Aux termes du contrat, la valeur du placement est versée au souscripteur ou à un héritier désigné (en cas de décès), moyennant des droits de succession réduits.

Bail : Contrat de location d’un bien immobilier entre un propriétaire (bailleur) et un locataire (preneur). Il détermine les conditions de la location : loyer, durée…

Bailleur : Personne louant un bien à un locataire.

BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux Bénéfices des particuliers ou des entreprises individuelles ou des sociétés de personne soumises à l’IR réalisés lors d’une activité industrielle, commerciale ou artisanale, exercée de manière habituelle.

BNC : Bénéfices Non Commerciaux Bénéfices réalisés par certains professionnels dont notamment ceux exerçant une profession libérale, les huissiers et les notaires.

Cap (angl. : bouchon) : Plafond qui limite par le haut le taux d’intérêt pratiqué sur un prêt immobilier à taux variable.

Capital : Montant apporté par un investisseur dans une opération immobilière. Un projet est généralement financé par le capital des investisseurs et la dette souscrite auprès de financiers (établissements de crédit).

Capital Restant Dû (CRD) : Montant restant à payer par un emprunteur auprès d’un établissement de crédit. Le CRD est la part de la dette qu’il reste à rembourser. CRD = Dette Totale – Capital Amorti

CEL : Compte Epargne Logement Type de compte qui permet de placer progressivement son argent tout en ayant la possibilité, à partir d’un certain terme, d’obtenir un prêt immobilier dans des conditions avantageuses.

Charges de copropriété : Frais correspondant à l’entretien des parties communes de l’immeuble, ainsi qu’au gardien et au syndic. Ils sont à la charge des copropriétaires.

Charges locatives : Frais acquittés par le propriétaire pour le compte du locataire.

CMF : Conseil des Marchés Financiers - Cf. AMF

COB : Commission des Opérations de Bourse - Cf. AMF

COS : Coefficient d’Occupation des Sols Coefficient qui détermine pour chaque nature de construction l’étendue de la surface constructible.

Copropriété : Immeuble ou groupe d’immeubles, appartenant au moins à deux personnes, et dont la propriété est divisée en lots comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.

Courbe des taux :Courbe des taux d’emprunt à court et à long terme pratiqués sur les marchés financiers. En Europe, les taux courts sont fixés par la BCE (Banque Centrale Européenne), alors que les taux longs dépendent des Etats qui émettent de la dette.

CRDS : Contribution au Remboursement de la Dette Sociale Son taux est de 0,5%. Entrent dans son assiette tous les revenus d’activité et du capital à l’exception des livrets A et Bleu, des livrets d’épargne populaire et des Codevi.

Crédit bail immobilier : Opération qui permet à une société de faire financer l’achat ou la construction d’un actif immobilier par une société de crédit-bail, en concluant avec lui un contrat de location longue durée pour le bien en question, assorti d’une option d’achat pour un montant désigné à l’avance.

Crédit d’impôt : Réduction d’impôt en vertu d’une disposition fiscale. Par exemple, le crédit d’impôt recherche permet aux entreprises de diminuer le leur IS à payer une part des montants versés au profit de la recherche.

Crédit relais : Crédit souscrit dans l’attente d’un revenu prévu, qui permettra le remboursement de celui-ci.

CRL : Contribution sur les Revenus Locatifs Son taux est de 2,5%. Elle est assise sur tous les revenus tirés d’une activité de location immobilière non soumis au paiement de la TVA.

Crédit in fine : Prêt permettant à l’emprunteur de ne rembourser le capital emprunté qu’en fin de crédit, en contrepartie du versement d’intérêts réguliers. Généralement, les établissements de crédits exigent le nantissement d’un bien pour assurer le remboursement du capital.

CSG : Contribution Sociale Généralisée Son taux est de 7,5%. Elle a été révisée deux fois à la hausse depuis 1996, où elle était à 2,4%. Comme la CRDS, elle est assise sur tous les revenus d’activité et du capital à l’exception des livrets A et Bleu, des livrets d’épargne populaire et des Codevi.

Démembrement : Répartition des différents droits de la propriété (usus : droit de l’utiliser, fructus : droit d’en percevoir les fruits, et abusus : droit d’en disposer) sur plusieurs personnes. Le démembrement est souvent utilisé pour des raisons fiscales dans le cadre d’une transmission de patrimoine.

Donation : Contrat par lequel un donateur cède un bien à un donataire, sans contrepartie.

Droits d’Enregistrement : Droits à verser à l’administration fiscale au moment de la constitution de certains actes juridiques, notamment la vente d’un bien immobilier.

Droits de mutation : Droits que doit payer le nouveau propriétaire d’un bien parallèlement à un transfert de propriété.

Droits de succession  : Contribution due à l’administration fiscale au moment d’une succession.

Etat des lieux : Constat effectué au moment de la prise d’effet d’un contrat de bail attestant de l’état du bien loué (plafonds, planchers, peintures…). A l’issue du bail, s’il n’est pas renouvelé, un second état des lieux est effectué. Si les deux états des lieux mettent en lumière une dégradation du bien par le locataire, les travaux de réparation seront à la charge de ce dernier (prélèvement sur la caution en particulier).

Euribor : European InterBank Offered Rate Taux d’emprunt de l’argent pratiqué entre les banques européennes.

EURL : Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée Type de SARL ne comportant qu’un associé unique.

Expert immobilier : Professionnel chargé d’estimer la valeur d’un bien immobilier sur le marché.

FCP : Fonds Commun de Placement Patrimoine collectif matérialisé par des valeurs mobilières de placement. La gestion en est assurée par une société pour le compte des associés. Un FCP n’a pas de personnalité juridique et donc moins d’obligation qu’une SICAV.

Flux de trésorerie : Liquidité perçue (flux positif) ou dépensée (flux négatif) à un instant T par un investisseur. A distinguer des flux comptables qui sont des écritures.

FNAIM : Fédération Nationale de l’Immobilier Syndicat représentant les intérêts de ses membres, tous professionnels de l’immobilier. On y trouve essentiellement des agents immobiliers et des administrateurs de biens.

Foncier : Partie d’un actif immobilier relative au terrain et au tréfonds. Un bien immobilier est composé d’un support foncier et d’un cadre bâti.

Foncière cotée : Société cotée en bourse dont le capital a vocation à être investi en immobilier.

Garantie de fin d’achèvement : Garantie fournie à promoteur pour assurer ses clients qu’il aura les moyens financiers nécessaires pour terminer la construction ou les travaux engagés.

Gérance : Cf. administration de biens

GIE : Groupement d’Intérêt Economique Entité dotée de la personnalité morale qui permet à ses membres (qui doivent être au moins deux) de mettre en commun une partie de leur activité pour en réduire le coût ou en faciliter le développement.

Gré à gré : Qualifie une opération effectuée sans passer par un intermédiaire. Par exemple, on parle de transaction de gré à gré quand une personne cède son bien sans recourir aux services d’un agent immobilier.

ICC : Indice du Coût de la Construction Indice régulièrement réévalué par l’INSEE qui sert de base nationale au renchérissement des loyers. Il permet de plafonner l’inflation qui va toucher les loyers.

Immobilier d’entreprise : Englobe l’ensemble des actifs immobiliers destinés à héberger une activité professionnelle. L’immobilier de bureaux, les commerces, les locaux d’activité et les entrepôts en sont les principales catégories.

Incompatibilités professionnelles : Incompatibilité légale existant entre l’exercice de plusieurs professions (ex. Avocat / Commerçant).

INSEE : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques Administration publique française qui effectue et publie des informations et des études relatives à l’économie et à la société française. L’INSEE dispose d’une expertise dans les études statistiques : collecte et analyse d’échantillons.

IRPP : Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques L’impôt sur le revenu est dû par tout foyer fiscal au titre de son revenu net global. Il est fonction du nombre de parts du foyer fiscal. Les taux appliqués évoluent de façon progressive par tranche d’imposition. Au moment de son calcul, on distingue le revenu d’activité du revenu du capital.

IS : Impôt sur les Sociétés L’impôt sur les sociétés est appliqué à toutes les sociétés ne bénéficiant pas de la transparence fiscale. Il est assis sur les résultats nets générés par l’activité de l’entreprise. Contrairement à l’IRPP, son taux est fixe.

ISF : Impôt de Solidarité sur la Fortune Il touche les personnes physiques domiciliées en France dont le patrimoine excède 720 000 euros. Le diagnostique patrimonial qui sert d’assiette doit intégrer les biens immobiliers, le mobilier, les bijoux, les engins de transport (voiture, bateaux…), les fonds de commerce, les valeurs mobilières, les comptes bancaires et postaux ainsi que les titres de placement.

Levier financier : Le levier financier d’une opération est la part de financement correspondant à de la dette rapportée au capital investi. On parle de levier positif quand le rendement brut de l’activité est supérieur au coût de la dette. Sinon, le levier est négatif.

Levier fiscal : Utilisation d’outils de défiscalisation permettant aux investisseurs d’améliorer les résultats d’une opération : déduction d’impôt, amortissement, abattement…

LMP : Loueur en Meublé Professionnel Statut permettant de louer de biens meublés dans des conditions fiscales avantageuses. Deux conditions sont requises pour accéder à ce statut. D’une part, il faut être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). D’autre part, il faut que la location de meublés génère des recettes supérieures à 23 000 € ou à 50% du revenu global du foyer fiscal.

Loi de 1948 : Loi qui encadre de façon drastique les baux attachés à certains biens, en plafonnant notamment les loyers nettement en dessous de leur valeur de marché actuelle. Originellement, cette loi avait pour but de protéger les foyers économiquement faibles.

Loi Besson : Loi qui permet de défiscaliser une partie de ses revenus immobiliers et de remonter une partie de ses déficits immobiliers sur son revenu global, par de l’investissement locatif dans des locaux neufs. Elle a été remplacée par la loi Robien.

Loi Carrez : Loi qui encadre la définition de la surface habitable d’un logement.

Loi Girardin : Loi qui prend la suite de la loi Paul en améliorant les possibilités de défiscalisation.

Loi Malraux : Loi qui permet une défiscalisation des revenus locatifs réalisés sur des biens réhabilités qui sont situés dans des zones historiques classées.

Loi Paul : Loi qui permet une défiscalisation des revenus locatifs réalisés sur des biens neufs situés dans les DOM TOM.

Loi Périssol : Instauré en 1996, cette loi fut le deuxième dispositif de défiscalisation des revenus locatifs immobiliers. Il concerne des biens neufs acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998. Elle a été remplacée par la loi Besson.

Loi Pons : Première loi d’incitation à l’investissement immobilier dans des logements neufs situés dans les DOM TOM.

Loi Robien : Loi qui permet de défiscaliser une partie de ses revenus immobiliers et de remonter une partie de ses déficits immobiliers sur son revenu global, par de l’investissement locatif dans des locaux neufs ou dans les locaux anciens réhabilités. Elle a remplacé la loi Besson en offrant de meilleures conditions de défiscalisation.

Loi Royer : Instaurée en 1973, cette loi vise à protéger le commerce de proximité en imposant des procédures d’autorisation pour l’ouverture de grandes surfaces.

Loi SRU : Instaurée en décembre 2000, cette loi vise à améliorer les conditions de location en imposant aux communes d’accueillir au moins 20% de logements sociaux et en renforçant les exigences légales pour qu’un logement soit déclaré décent et puisse être mis en location.

MAPAD : Maison d’Aide aux Personnes Agées Dépendantes Structure d’accueil de personnes âgées dont l’architecture et l’organisation sont davantage adaptées à la perte d’autonomie que les maisons de retraite.

Micro BIC : Régime d’imposition simplifié qui concerne les loueurs en meublé professionnels dont le CA annuel n’excède pas 76 300 € HT.

Micro Foncier : Régime d’imposition simplifié des revenus fonciers qui revient à ne taxer que 60% des recettes. Cette option n’est possible que jusqu’à un certain plafond, au-delà duquel le régime réel d’imposition est obligatoire.

Moins-value : Perte réalisée lorsqu’un bien est revendu en dessous de son coût d’acquisition.

Nantissement : Contrat entre un emprunteur et un prêteur, pour garantir à ce dernier le remboursement de la dette. Il s’agit généralement d’un contrat d’assurance vie souscrit par l’emprunteur.

Nue-propriété : Le nu-propriétaire a le droit de disposer d’un bien (abusus) mais pas d’en percevoir les fruits (fructus) ni de l’utiliser (usus). Cf. Usufruit et démembrement

OAT : Obligation Assimilable du Trésor Dette émise sur un marché financier par un état.

OPCI : Organismes de Placement Collectif dédiés à l’Immobilier, répartis en deux catégories : SPPICAV et FPI.

OPCVM : Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières. Catégorie de société d’investissement qui regroupe les SICAV et les FCP.

PAS : Prêt à l’Accession Sociale Prêt conventionné destiné à aider les ménages économiquement faibles à financer l’acquisition de leur logement.

PEL : Plan d’Epargne Logement (catégorie de CEL) Engagement contractuel d’un particulier à épargner, en contrepartie d’une prime versée par l’état et de la possibilité d’obtenir un crédit immobilier dans des conditions avantageuses.

PC : Prêt Conventionné Prêts délivrés par les établissements de crédit qui ont conclu une convention à cet effet. Seules quelques opérations immobilières sont éligibles à ce mode de financement. NB : Ces prêts ne font intervenir aucune aide financière de l’Etat.

PLU : Plan Local d’Urbanisme Créé par la loi SRU, ce plan remplace le POS (Plan d’Occupation des Sols). Il a pour but de déterminer les règles d’urbanisme applicables à l’échelle d’une commune. En outre, c’est sur lui que se fonde la délivrance des permis de construire.

Plus-value : Gain réalisé lorsqu bien est revendu en dessus de son coût d’acquisition.

Prélèvement libératoire : Régime d’imposition forfaitaire qui offre la possibilité au contribuable de se soustraire au régime classique d’imposition.

Prélèvement Social (PS) : Impôt assis sur le revenu du patrimoine et de l’épargne financière. En 2004, son taux est de 2%.

Prescription trentenaire : Après trente ans d’occupation d’un bien immobilier par une personne agissant comme propriétaire du bien, cette dernière en est réputée être le propriétaire sans avoir à se justifier d’un titre de propriété, à moins que sa mauvaise fois soit prouvée.

Primo-accédant : Acheteur d’un bien pour la première fois dans une optique d’habitation.

Privilège de prêteur de deniers : Cette garantie légale, constatée par un acte notarié, offre la possibilité de sécuriser le remboursement d’un prêt immobilier en occasionnant moins de frais qu’une hypothèque.

Projet en blanc : Projet de construction entrepris avant d’avoir trouvé les acquéreurs des locaux.

PTZ : Prêt à Taux Zéro C’est une avance remboursable n’impliquant pas d’intérêt. Le PTZ a pour vocation d’aider les personnes physiques à faire l’acquisition de leur résidence principale.

QCA : Quartier Central d’Affaires Quartiers de bureaux situés au cœur des agglomérations ayant une forte activité économique.

REIT : Real Estate Investment Trust Type de société américaine bénéficiant de la transparence fiscale dont le capital est investi dans l’immobilier. Le nouveau statut de SIIC proposé aux Foncières cotées françaises est inspiré de ce modèle.

Rendement locatif brut : Rapport des revenus tirés annuellement des loyers sur le coût d’acquisition d’un bien immobilier.

Révision triennale : Possibilité de réviser un contrat au bout de trois ans d’exercice qui s’applique notamment à certains baux.

SA : Société Anonyme Forme juridique de société composée d’un conseil d’administration qui a la possibilité de faire appel public à l’épargne. Elle est dirigée par le président du conseil d’administration et ses associés sont responsables dans la limite de leurs apports.

SAFER : Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural Ces sociétés sont chargées de missions d’aménagement du territoire et de protection de l’environnement dans un cadre rural.

SARL : Société à Responsabilité Limitée Forme juridique de société dirigée par un gérant et dont les associés sont responsables dans la limite de leurs apports.

SARL de famille : Type de SARL permettant de faciliter la transmission d’un patrimoine.

SCI : Société Civile Immobilière. Forme juridique de société pour laquelle il faut au moins deux associés. Elle ne peut pas avoir d’objet commercial ni être loueur en meublé. Très souple dans ses statuts et dotée d’une personnalité morale, elle a pour objet de gérer un patrimoine immobilier.

SCPI : Société Civile de Placements Immobiliers Société d’investissement spécialisée dans l’immobilier. Les SCPI sont principalement détenues par des particuliers dont l’apport est généralement de quelques milliers d’euros.

SHON : Surface Hors Oeuvre Nette C’est la surface de tous les planchers d’une construction, ôtée de toutes les surfaces dites non habitables. Cf. loi SRU

SICAV : Société d’investissement à capital variable Patrimoine collectif matérialisé par des valeurs mobilières de placement. La gestion en est assurée par une société pour le compte des actionnaires. Les SICAV sont soumises à plus d’obligations que les FCP.

SII : Société Immobilière d’Investissement Société dont l’objet est la location d’un patrimoine immobilier composé à au moins 75% de logements, le reste pouvant être constitué de surfaces commerciales. Elles doivent redistribuer au moins 85% de leurs bénéfices.

SIIC : Société d’Investissement Immobilier Cotée Nouveau statut offert depuis 2003 aux Foncières cotées.

SNC : Société en Nom Collectif Forme juridique de société dont les associés, qui ont obligatoirement la qualité de commerçant, sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société.

Spread : Ecart entre les taux longs et les taux courts qui correspond à la marge perçue par la banque qui accorde un crédit.

Surface habitable : Surface qui, conformément à la loi SRU, est appropriée à l’hébergement d’un ou plusieurs locataires.

Taux fixe : Taux d’emprunt qui ne varie pas dans le temps.

Taux nominal : Taux d’emprunt affiché, hors frais additionnels.

Taux d’occupation  : Au niveau physique, rapport entre les surfaces louées et les surfaces totales des actifs en portefeuille. Au niveau financier, rapport entre le montant des loyers quittancés et le montant des loyers potentiel si la totalité du parc était louée.

Taux de l’usure : TEG maximum autorisé par la loi pour un crédit.

Taux variable : Taux d’emprunt régulièrement aligné sur un index (ex. EURIBOR). Contrairement au taux fixe, il varie dans le temps.

Taxe foncière (impôts locaux) : Taxe versée annuellement par les propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier. Elle sert à financer les collectivités locales.

TEG : Taux Effectif Global Taux d’emprunt intégrant tous les frais additionnels (frais de dossier, assurances…). Il permet à l’emprunteur de calculer le coût total du prêt souscrit.

Transparence fiscale : Régime qui permet à une société de ne pas être imposé à l’IS. Ce sont ses associés qui sont imposés sur les bénéfices perçus au titre de l’IRPP.

TRI : Taux de Rendement Interne Rentabilité d’un investissement en fonction des montants investis et des gains finaux. Le TRI tient compte du facteur temps dans les séquences de flux.

TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée Impôt sur la valeur ajoutée qui a pour but de taxer la création de valeur d’une entreprise, qu’il s’agisse d’un service ou de la transformation d’un produit.

Usufruit : L’usufruitier bénéficie du droit d’utiliser (usus) et de percevoir (fructus) les fruits d’un bien, mais pas celui d’en disposer (abusus). Cf. Nu-propriété et Démembrement

Vacance : Absence d’occupation d’un bien immobilier.

Valeur vénale : Valeur estimée d’un bien s’il était vendu en l’état sur le marché.

VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement Vente d’un bien immobilier non achevé. Le paiement du bien se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Viager : Qualifie une opération qui fait intervenir le « temps de vie » d’une personne.

Volatilité : Mesure la fréquence des variations d’une valeur ou d’un indice. En cas de forte fluctuation, la volatilité augmente et inversement.

ZAC : Zone d’Aménagement Concerté Zone acquise par une collectivité publique dans l’optique d’être cédée selon un plan prédéfini, après avoir été viabilisée (ex. création d’infrastructures). Cette procédure est venue remplacer celle des ZUP.

ZRR : Zone de Revitalisation Rurale Zone rurale classée permettant aux investisseurs d’effectuer des investissements immobiliers dans des conditions fiscales avantageuses.

ZRU : Zone de Revitalisation Urbaine Zone urbaine classée permettant aux investisseurs d’effectuer des investissements immobiliers dans des conditions fiscales avantageuses.

ZUP : Zone à urbaniser en priorité. Cf. ZAC


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